Продажи вторичного жилья в Москве упали на треть — таковы данные Росреестра. По словам риэлторов, это еще оптимистичная оценка, а на самом деле рынок рухнул на 50%. Специалисты по недвижимости Дмитрий Таганов, Олег Самойлов и Лариса Бабкина рассказали «Снобу», стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость и что будет с нашими квартирами.
Cитуация на рынке недвижимости складывается очень серьезная. Я бы оценил падение рынка не на треть, а на половину. За четверть века работы на рынке недвижимости я не припомню подобной ситуации, несмотря на то, что это уже пятый по счету кризис. Мы наблюдаем фактически полное прекращение деловой активности, которое началось в конце февраля и с тех пор только усиливается.
Причины понятны и очевидны: потеря уверенности в завтрашнем дне у потребителя, участвующего в сделках рынка вторичного жилья, снижение объемов ипотечного кредитования. За последние годы ипотека играла значительную роль, обеспечивая платежеспособность потребителя: около половины сделок в Москве проходило при поддержке банковского финансирования. Еще одна причина затишья на рынке и вторичного, и первичного жилья связана со скачком спроса в минувшем году: когда начались пляски евро и доллара, панические настроения заставили людей спешно избавляться от активов и переводить их в том числе в недвижимость. Накопившийся объем спроса был превышен впрок.
Меньше месяца назад Российская гильдия риэлторов провела Национальный конгресс, на котором я общался с коллегами практически из всех городов России: ситуация на региональных рынках абсолютно идентична. Единственная разница заключается в том, что спад деловой активности на московском рынке пока незначительно отразился на ценах. В регионах же цены предложения начали снижаться.
Профессиональные участники рынка мечтают, что осенью ситуация улучшится. Но если смотреть правде глаза, ожидать принципиальных изменений ситуации осенью не приходится — для этого нет никаких предпосылок.
Что же делать потребителю: покупать или подождать? Я глубоко убежден, что приступать к сделкам с недвижимостью надо только тогда, когда эта необходимость созрела лично для вас. Дожидаться и прогнозировать оптимальные цены — для непрофессионала задача слишком сложная. Сам я ожидаю снижения цен на десятки процентов, но и для роста цен никаких предпосылок нет.
По данным Росреестра в июне зарегистрировано на 34 процента меньше сделок на вторичном рынке недвижимости в Москве по сравнению с июнем прошлого года. Но прошлый год — не самый показательный пример: весной 2014 года в связи с событиями на Украине произошло необычное для рынка оживление. Против России ввели санкции, курс рубля начал резко скакать — в периоды нестабильности люди стараются сохранить свои средства в недвижимости.
А текущую ситуацию лучше сравнивать с показателями июня более спокойного 2013 года: количество сделок сократилось на четверть. Это тоже серьезные цифры, но и более объективные. Сейчас 90 с лишним процентов сделок — это обмен, а те, кто хотел вложить средства в недвижимость, сделали это раньше. В других городах России ситуация почти такая же.
На фоне падения спроса цены на недвижимость не снижаются. Наоборот, рублевые цены растут из-за ослабления рубля. Впрочем, на фоне инфляции это незначительное подорожание: в 2015 году цены выросли на 0,6 процента. Спрос вырастет только после снятия санкций и выхода из экономического кризиса. А до этого ждать восстановления рынка не имеет смысла.
Лариса Бабкина, риэлтор:
После майских праздников на рынке недвижимости воцарился застой, затишье и безвременье, а в июне все только усугубилось. Лично я, пройдя все кризисы, такой ситуации не припомню. Звонки по всем объектам недвижимости почти совсем прекратились. Даже непотопляемая во все времена аренда сдала: цены и здесь снизились. Многие продавцы, увидев такую ситуацию, сняли свои объекты с продажи. Похоже, на лето все просто «забили» на недвижимость. Никто не хочет прогадать.
Объяснение простое — лето не сезон. Все ждут осени, как манны небесной. Противостояние между продавцами и покупателями достигло высшей точки. Покупатели, а они, уверена, есть, ждут какого-то прояснения ситуации и, возможно, снижения цен, продавцы — наоборот, нового взлета. Истина, как всегда, лежит где-то посередине. Если ничего катастрофичного не случится, рынок вновь оживет, но на каком-то новом уровне цен.
Сейчас же мы занимаемся продажей квартир тех собственников, которым деньги нужны позарез: чаще всего это люди, задушенные кредитами и потерявшие работу, или приехавшие из-за границы с целью продать свои квадратные метры. Естественно, их недвижимость продается по реальным ценам по нижней планке существующего рынка. Возможно, они от этого только выиграют впоследствии. Также небольшой спрос есть на загородные объекты: участки, дачи, коттеджи. Это чисто сезонное явление. К тому же падение спроса на этот сегмент рынка наблюдается уже несколько лет, так что владельцы соток, выставляющие свои объекты не первый год, более гибки и разумны в отношении ценообразования.
Могу ли я дать рекомендации? Это, конечно, сложно, ответственность велика. Поэтому то, что я изложу ниже, сразу назову своим личным субъективным мнением, правда основанном на большом опыте работы в недвижимости. Как бы мне самой не хотелось поверить в то, что московская недвижимость — лучшее вложение денег во все времена, должна вас предупредить, что — нет, не всегда так бывает. Я в школе хорошо училась и запомнила на всю жизнь — дважды два это четыре! И никак по-другому быть не может.
Поэтому ждать какого-то чуда (резкого повышения цен на недвижимость) в свете того, что платежеспособность людей реально снизилась, кредиты на вторичном рынке, несмотря на понижение ключевой ставки, не подешевели и составляют 14-16 процентов, не стоит! Если хотите продать свои драгоценные метры-сотки, делайте это сейчас, не задирая цену. Но и надеяться на какое-то резкое снижение цен в ближайшее время тоже не советую. Когда все ждут одного и того же, это не происходит. Если потребность в улучшении жилищных условий назрела сейчас — делайте это. Обмены через куплю-продажу вам в этом помогут. Грамотные риэлторы — тоже!
Ступор и оцепенение, овладевшие сейчас рынком, пройдут.
Всем здоровья, удач, успехов!
